Manuel d'autodefense du locataire en galére dans les zones touristiques

 

Aux locataires qui insistent pour habiter dans les territoires touristiques.

À celles et ceux qui se plient en quatre pour trouver ou garder un logement.

Aux propriétaires qui croient être dans leur bon droit.

 

La relation du propriétaire au locataire est un rapport du fort au faible. Il arrive que les choses se passent bien mais, en cas de conflit, seul l’un des deux risques de perdre son logement : le locataire, évidemment.

 

Entre les deux, il y a un contrat, le bail, et au-dessus d’eux, un tiers, garant du respect de ses termes : le droit. Il y a beaucoup à dire sur la violence sociale qu’entérine le droit qui sacralise la propriété privée. Le droit est un champ de bataille où la bourgeoisie tient les places fortes. Malgré tout, quelques bastions permettent encore de mener des luttes pour l’amélioration de nos conditions de vie. Toutes ces luttes méritent d’être menées, certaines ont déjà été gagnées.

 

Beaucoup de propriétaires se voient tendre les micros pour dire leur souffrance devant les locataires qui ne respectent rien. Beaucoup se tournent vers la location touristique de courte durée, plus rentable et moins encadrée.

 

Pour les classes populaires, l’enchérissement du foncier dans les espaces touristiques produit une double peine : la montée en prix des hébergements les exclut des zones touristiques pendant les vacances (47% de la population ne part pas en vacances, 59% des ouvriers contre 29% des cadres), et la spéculation immobilière les en exclut en tant qu’habitants permanents (en cinq ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de 40% dans l’Embrunais, de 63% dans le Briançonnais).

 

Avec cette brochure, nous voulons donner de la force à celles et ceux qui sont en position de faiblesse. Si vous vous sentez le courage et l’énergie de lutter, vous pouvez trouver dans ces pages des outils pour le faire.

Connaître ses droits et lutter collectivement pour les faire appliquer prend place dans une constellation de pratiques pour le droit au logement. Des collectifs se sont constitués, de Marseille à la Bretagne, du Pays basque à la région parisienne et jusque dans les Alpes, qui luttent contre Airbnb, occupent des résidences secondaires, imaginent des leviers législatifs efficaces à destination des élus, s’installent en habitat léger, se réapproprient des logements vides…

 

Contre le dépeuplement des montagnes (hausse des résidences secondaires et des AirBnb), nous voulons continuer à faire vivre des espaces de solidarité et protéger leur fonction d’accueil et de refuge pour toutes et tous.

 

 

Tableau comparatif des différents types de baux

Type bail	Logement vide	Logement meublé	Bail mobilité logement meublé
Durée du bail	3 ans mini	1 an mini (9 mois si le locataire est étudiant)	De 1à 10 mois maxi
Dépôt de garantie	1 mois maxi	2 mois maxi	Aucun
Préavis du Bailleur	6 mois mini	3 mois mini	Possible avec motif légitime
Préavis du locataire	3 mois mini	1 mois mini	1 mois mini
Impôt sur le revenu du bailleur	Revenus fonciers à déclarer	Revenus locatifs à déclarer	Revenus locatifs à déclarer

 

 

NOS DROITS FACE AU BAUX FRAUDULEUX.

 

Mon propriétaire me propose un bail de 9 mois (de septembre à juin), est-ce légal ?

NON. La durée minimum d’un bail est d’un an pour les logements meublés, et de trois ans pour les logements non meublés (loi du 6 Juillet 1989 et loi ALUR de 2014). Les seules exceptions sont :

-      Le bail étudiant ;

-      Le bail mobilité ;

-      Le meublé de tourisme.

 

Bail étudiant.

 

C’est un bail uniquement de 9 mois pour un logement meublé. Il ne peut être ni renouvelé, ni étendu. Il est uniquement réservé aux personnes ayant le statut d’étudiant. Les apprentis en contrat d’alternance ou de professionnalisation étant considérées comme salariées, ils ne peuvent signer ce type de bail.

 

Bail mobilité.

 

C’est un bail pour un logement meublé, pour des locataires considérés comme temporaires (article 25-12 de la loi du 6 Juillet 1989). Il concerne uniquement les personnes dans les situations suivantes :

-      Formation professionnelle ;

-      Études supérieures ;

-      Contrat d’apprentissage ;

-      Stage ;

-      Engagement volontaire dans un service civique ;

-      Mutation professionnelle ;

-      Mission temporaire dans le cadre d’uneactivité professionnelle régulière.

Sa durée est de 1 à 10 mois, et il est non renouvelable et non reconductible. Si le locataire et le propriétaire signent un nouveau bail pour le même logement, alors c’est obligatoirement un bail classique de location meublée (article 25-14 de la loi du 6 Juillet 1989).

Bail saisonnier / Meublé de tourisme.

 

C’est un bail qui n’est pas soumis aux règlementations concernant les baux d’habitation. Il peut être meublé ou non meublé et ne concerne qu’une clientèle de passage. Il est encadré par plusieurs règles, et notamment :

-      Le locataire n’élit pas domicile dans le logement ;

-      La durée du bail doit être de 90 jours maximum et ne peut être renouvelée au-delà.

En cas de non-respect de ces règles, le propriétaire est passible d’une amende de 5 000€ maximum (article L324-1-1 du code du tourisme).

 

Puis-je faire requalifier mon bail étudiant / bail mobilité / bail saisonnier en bail locatif classique ?

OUI. Si le locataire a signé un bail étudiant, mobilité ou saisonnier sans être dans les cas prévus par la loi, il peut demander sa requalification.

Le bail meublé sera transformé en bail classique de location meublée (12 mois avec reconduction tacite). Cela signifie que le locataire peut rester dans le logement.

 

Procédure à suivre :

En cas de litige, le locataire doit commencer par engager une démarche amiable, c’est-à-dire parler avec le propriétaire pour tenter de trouver un accord et requalifier son bail pour le rendre régulier.

Si le dialogue est impossible, il doit lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doiti mentionner les faits de manière précise en y joignant des preuves (photos, factures, références juridiques, etc.) et en conserver un double. Ce courrier est un préalable obligatoire pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.

S’il n’obtient pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile pour le locataire de faire appel à un conciliateur de justice (démarche facultative et gratuite).

 

NOS DROITS FACE AU LOGEMENT INDÉCENT OU INSALUBRE.

 

Mon logement a des problèmes d’humidité très importants, qu’est-ce que je peux faire ?

Si des problèmes d’infiltration ou un défaut de ventilation entraine une humidité si importante que le logement se dégrade ou que la santé du locataire est atteinte, il faut le signaler au propriétaire pour qu’il engage des travaux afin de régler la source du problème. Si le propriétaire ne fait rien, le locataire peut faire appel, dans un premier temps, aux services d’hygiène de la commune pour faire constater le caractère insalubre du logement. Si la commune ne donne pas satisfaction, le locataire peut saisir l’Agence Régionale de Santé (ARS) par courrier ou par mail. Si le rapport de l’ARS conclu que le logement est insalubre, un arrêté est pris.

Selon les travaux à faire, les locataires sont soit maintenus dans le logement, soit évacués et hébergés jusqu’à la levée de l’arrêté.

 

 

Mon logement n’est équipé que d’un petit poêle qui ne chauffe pas bien, qu’est-ce que je peux faire ?

Un système de chauffage inadapté ou dysfonctionnel est un critère de non-décence du logement, de même qu’un défaut important d’étanchéité à l’air, ou encore l’absence d’un coin cuisine, d’une douche et d’un évier avec de l’eau chaude, etc. (voir le Décret du 30 Janvier 2002).

Dans ce cas, le locataire commence par rechercher un accord à l'amiable avec le propriétaire pour que ce dernier fasse réaliser les travaux nécessaires.

S’il refuse, le locataire lui envoie une demande formelle de réaliser les travaux par courrier de préférence. Si les travaux ne sont toujours pas réalisés, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), puis le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité. Les locataires doivent ensuite apporter la preuve des désordres. Un opérateur assermenté peut effectuer une visite du domicile pour constater les manquements.

Pendant la procédure, les locataires ont des droits.Ils peuvent demander une réduction de loyer en justice si la non-décence est avérée. S’ils sont allocataires CAF/MSA, l'aide au logement peut être consignée (suspendue au propriétaire) pendant les travaux. Il est conseillé de continuer à payer votre loyer, sauf décision de justice contraire.

 

Comment prouver les désordres et défauts dans le cas d’un logement non-décent ?

 

Les locataires peuvent prouver la non-décence du logement par les moyens suivants :

-      Attestations de proches, du voisinage, du concierge ou gardien (art. 202 CPC) ;

-      Factures d’énergie ou prévisionnelle fournie par le fournisseur d'énergie ;

-      Rapport rédigé par des bénévoles d’associations de logement ;

-      Courriers, SMS ou e-mails de plainte adressés au propriétaire, à la mairie, à des associations ou encore à la CAF

-      Arrêtés municipaux ou préfectoraux, rapport de l’inspecteur de salubrité de la ville, rapport d’expertise judiciaire ou amiable, procès-verbal de constat d’huissier de justice.

 

NOS DROIT À LA TRANQUILITÉ PUBLIQUE.

 

Mon propriétaire peut-il venir dans mon logement ?

NON. C’est illégal sans autorisation préalable du ou de la locataire. C’est une violation du domicile du locataire qui peut être sanctionnée pan un an de prison et 15 000€ d’amende (art 226-4 du code pénal). Le ou la propriétaire ne peut donc pas venir vérifier l’entretien de l’appartement à moins qu’il y ait une clause spécifique qui le stipule dans le contrat.

 

Le propriétaire peut, pour des cas très spécifiques, entrer dans le logement pour y effectuer des travaux. Cela concerne les travaux d’amélioration énergétique (isolation, chauffage, etc.) et les travaux décidés par la copropriété.

Enfin, le propriétaire peut venir dans le logement, en présence du locataire ou avec une autorisation de sa part en cas d’absence, pour faire visiter le logement afin de le relouer ou le vendre. Cela n’est possible que du lundi au vendredi, et dans la limite de 2h de visite par jour.

 

Mon propriétaire me demande de partir deux semaines de mon logement pour venir y passer des vacances ou le louer à des touristes, est-ce légal ?

NON. Le logement est à l’entière disposition du locataire le temps du bail. Le propriétaire est tenu "d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement" (article 6 de la loi du 6 Juillet 1989).

 

Mon propriétaire me propose de rester dans mon logement entre le 1^er juillet et le 31 Aout mais en majorant mon loyer, est-ce légal ?

NON. Le loyer ne peut être augmenté qu’une fois par an. L’augmentation ne peut dépasser l’Indice de Référence des Loyers (calculé et publié tous les trimestres par l’INSEE). Il faut pour cela une clause de révision annuelle du loyer inscrite dans le contrat de bail.

NOS DROITS FACE À LA MISE EN VENTE.

 

Mon propriétaire me demande de partir de mon logement car il le met en vente, est-ce légal ?

OUI, Mais il y a une procédure à respecter. Le congé vente est l’un des motifs de non-reconduction d’un bail (avec le congé reprise ou le congé pour motif légitime et sérieux). Cette procédure ne peut en aucun cas intervenir avant le terme d’un contrat de bail (1 an pour un meublé, 3 ans pour un non-meublé). Le préavis est de 3 mois avant le terme du bail pour un logement meublé, et de 6 mois avant le terme pour un non-meublé. Si la notification intervient plus tard que ces délais, le congé est annulé, et le bail est reconduit (pour 1 an ou 3 ans). Le propriétaire doit notifier le locataire par lettre recommandée avec avis de réception (ou acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé).

Les motifs sérieux et légitimes sont : retard répété dans le paiement du loyer, détérioration du logement, troubles de voisinage, sous-location sans accord préalable du propriétaire ou travaux d’ampleur dans le logement.

 

Enfin, en cas de vente d’un logement vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption : il est prioritaire pour racheter le logement (article 10 de la loi du 31 décembre 1975). Le congé donné au locataire est alors aussi une offre de vente et doit notamment contenir le prix et les conditions de vente du logement loué. De même, si après le délai imparti, le locataire n’a pas refusé expressément la proposition et qu’il apprend que le logement a été vendu dans des conditions plus avantageuses que celles qui lui ont été proposées, il bénéficie de nouveau d’une priorité sur le logement, à ces nouvelles conditions.

 

Mon logement vient d’être racheté et le nouveau propriétaire me demande de quitter le logement, est-ce légal ?

OUI, Mais le nouveau propriétaire doit respecter la procédure décrite plus haut, pour un congé reprise. De plus, si l’échéance initiale du bail intervient moins de deux ans après la date de l’achat du logement, le congé ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. Il n’y a pas de reconduction du bail, mais une prolongation légale du contrat : le bailleur qui veut reprendre le logement doit adresser au locataire un congé pour la fin du bail (avec les six mois de préavis), mais l’effet de son congé est reporté. Le report est d’une durée variable, car il est calculé à partir de la date d’acquisition et permet au locataire de disposer de deux ans d’occupation après cette date.

 

 

Mon logement vient d’être racheté et le nouveau propriétaire veut augmenter le loyer, est-ce légal ?

NON. En cas de vente du logement occupé, le bail se poursuit automatiquement, aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Le loyer, les charges et la nature du bail ne changent pas. L'acquéreur devient automatiquement le nouveau bailleur. Le contrat en cours continue jusqu'à son terme initial.

 

 

NOS DROITS D’INFORMATION.

 

Mon propriétaire ne me fournit pas le dossier de diagnostics techniques (DDT), que faire ?

Le dossier de diagnostics est obligatoire pour tout contrat de location (article 3-3 de la loi du 6 Juillet 1989). Il doit comprendre :

-      le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui doit être conforme ;

-      le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) ;

-      l’état des risques et pollutions (naturels, minier, technologiques, sismiques, radon, etc.) permettant de savoir si le logement est dans une zone à risque ;

-      les état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz si l’installation a plus de 15 ans ;

-      la copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (sur demande du locataire)

-      le diagnostic bruit pour les zones concernées.

(article L125-5 du Code de l’Environnement).

 

La non-fourniture du dossier peut entrainer des poursuites judiciaires. Si le ou la locataire prouve qu’il ou elle a été trompée, l’absence de DDT peut entrainer la réduction des loyers perçus (par exemple si le logement consomme beaucoup plus que ce que le DPE indique), voire une amende (jusqu’à 37 500€) avec dommages et intérêts en cas de faux DDT.

 

 

Mon propriétaire ne veut pas me dire combien payait le dernier locataire, puis-je faire quelque chose ?

OUI. D’après la loi, "En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur, ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer." (article 3 de la loi du 6 Juillet 1989).

 

 

Mon propriétaire me demande des cautions, loyers d’avance, etc., est-ce légal ?

Le dépôt de garantie est légal mais encadré. Il doit être indiqué dans le contrat de bail. Lorsque le loyer est versé tous les mois, le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer hors charges pour les logements meublés, et un mois de loyer hors charge pour les logements non-meublés. (article 22 de la loi du 6 Juillet 1989).

 

Le dépôt de garantie est interdit pour les baux mobilité.

Selon votre situation ou le type de problème rencontré, voici les principaux organismes vers lesquels vous tourner :

 

Organismes d’état : L'ADIL Agence d’information sur le Logement. Pour toute question sur le bail, le dépôt de garantie, les charges ou l'état des lieux. Une antenne à Gap : https://adil04-05.org

 

Maison de la justice et du droit : Pour un accueil de proximité et des consultations juridiques gratuites.

GAP : 25 BIS Avenue Commandant Dumont Tél : 09 71 55 78 31

BRIANCON : 9, Avenue René Froger- 04 92 57 75 05

 

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) :
Les litiges d'un montant inférieur ou égal à 5 000 €. Saisine gratuite pour trouver une solution amiable (désaccord sur le montant du loyer, charges, réparations, décence du logement).

https://www.hautes-alpes.gouv.fr/

Adresse électroniqueddetspp@hautes-alpes.gouv.fr

Adresse postale DDETSPP Parc Agroforest 5 rue des Silos

BP 16002 05010 Gap Tél 04 92 22 22 30

 

Le conciliateur de justice : Gratuit, il aide à trouver un accord amiable avant de saisir éventuellement le tribunal. Les litiges d'un montant inférieur ou égal à 5 000 €. A utiliser en priorité pour informer le propriétaire qui ne souhaite pas appliquer la loi : première étape montrant sa bonne foi. Le conciliateur rappelle la loi et n’a aucun pouvoir de justice mais le bailleur de pourra plus feindre ignorer la loi. Il est bénévole et vous devez en tenir compte.

 

Les associations de défense des locataires ou de consommateurs : (ex. DAL, CLCV, CNL, UFC-Que Choisir) pour vous assister et vous défendre en cas de litige.

 

En cas de difficultés financières ou d'impayés

Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : géré par le département, il peut accorder des aides financières pour le paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

 

Action Logement : Propose des solutions d'accompagnement ou des aides (comme Avance Loca-pass ou Visale) si vous rencontrez des difficultés.

 

 

Pour les jeunes travailleurs Action Logement propose de nombreux services, notamment la garantie Visale qui fait office de caution.

 

En cas de logement indigne ou insalubre.

Signal Logement : La plateforme publique Signal Logement permet de signaler en ligne un logement en mauvais état ou dangereux.

L'Agence Régionale de Santé (ARS) ou le service d'hygiène de la mairie.